INTRODUCCIÓN
Si no tienes claro lo que es la inversión en crowdfunding o crowdlending inmobiliario o tienes algunas dudas te invito a que visites mi entrada INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE CROWDLENDING, CROWDFUNDING INMOBILIARIO y CROWDFACTORING y luego regreses de nuevo a este post.
¿QUÉ ES URBANITAE? Y SUS CARACTERISTICAS
Fundada en 2017, esta plataforma tuvo su actividad en espera hasta junio de 2019, momento en el que finalmente recibió la aprobación de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y del Banco de España para operar como una Plataforma de Financiación Participativa (PFP) autorizada.
Está autorizada por la CNMV desde 2019 con número de licencia 29 y está auditada (los balances puedes acceder desde su web). Es importante destacar que la empresa está aplicando el nuevo Reglamento, lo que implica un cambio en su número de licencia. En este momento, su número de licencia es 4 de fecha 23/12/2022.
Con licencia de PFP, su ámbito de acción se extiende por todo el territorio nacional. Además, su experiencia significativa en el sector inmobiliario le confiere una posición destacada. Se distingue por la excelencia de sus proyectos y una notable rentabilidad que oscila entre el 25% y el 30%. Cabe resaltar que la mayoría de sus proyectos se centran en la plusvalía, y su plazo de ejecución se ubica entre 24 y 30 meses. La diversidad de proyectos abarca tanto préstamos como iniciativas de alquiler.
A día de hoy conocida en las redes sociales como FORMULA 1, pues sus proyectos se llenan en menos 5 minutos. Una plataforma que cuenta con un buen marketing de publicidad.
La empresa tiene un administrador único y director general llamado Diego Bestard Navarro-Rubio. Además, su socio principal es PropTech Ventures, S.L.
Tipos de proyectos que ofrece:
1.- Plusvalía: Esta estrategia pasa por comprar (promover), construir (o reformar) y vender. La rentabilidad que se obtiene es mayor y es la más habitual en está plataforma.
2.-Alquiler: El objetivo es comprar, reformar y alquilar el inmueble en cuestión. En el apartado residencial, se trabaja tanto el alquiler tradicional como el vacacional, mientras que en el apartado comercial e industrial, priorizan los alquileres a largo plazo.
3.- Préstamos con garantía hipotecaría: Ya lo he comentado en varias entradas, el interés ya es acordado de antemano, es como si de un préstamos con una entidad bancaria se tratará.
Nota: En algunas ocasiones la plataforma combina alquiler + plusvalía.
Los proyectos de plusvalía se mueven en tres escenarios para calcular la rentabilidad esperada:
1- Favorable: Es el escenario optimo
2.-Moderado: Desviación al alza de los costes de construcción previstos por el constructor.
3.-Desfavorable: Los gastos superan a los ingresos y se producen pérdidas parciales o totales, he de decir, que el riesgo está minimizado al máximo.
La rentabilidad en proyectos de plusvalía se calculan usando la siguiente fórmula:
Rentabilidad estimada = ((Previsión ingresos – Estimación costes) / Equity total) x 100
Si sigues teniendo dudas de cómo calcular la rentabilidad accede a mi entrada CALCULAR LA RENTABILIDAD EN PROYECTOS
Su web es sencilla y fácil de usar que permite acceder al detalle a todos los proyectos con su correspondiente documentación. Así mismo el inversor en todo momento está informado de la evolución de sus proyectos y de los proyectos que están en marcha sin ser inversor de los mismos, cada mes, se recibe un correo por parte de la plataforma sobre el avance de los proyectos.
Urbanitae debido a la alta demanda que tiene en sus proyectos utilizan el Prefunding , a través de este sistema el proyecto se pre-financia durante un corto periodo de tiempo hasta alcanzar un máximo del 200% de financiación, cuando esto ocurre se prorratea la prefinanciación entre todos los participantes con inversión mínima de 500€ y se devuelve el excedente a su cuenta de inversor, con ello se consigue que participe el mayor número de inversores. No todos los proyectos llevan Prefunding.
Los inversores no experimentados podrán ejercer el derecho a revocar su inversión dentro del periodo de reflexión precontractual que establece el Reglamento (UE) 2020/1503 del Parlamento Europeo y del Consejo de 7 de octubre de 2020, fijado en cuatro días naturales a contar desde la recepción de la misma.
La inversión mínima para participar en los proyectos es de 500€
Urbanitae ofrece a los clientes de Myinvestor la oportunidad de invertir en proyectos inmobiliarios a través de su plataforma en línea sin tener que recargar la wallet o realizar transferencias bancarias. En su lugar, el importe de la inversión se cobra directamente del saldo disponible en la cuenta bancaria del cliente.
IMPORTANTE: Si te registras en Urbanitae a través de Myinvestor, el incentivo se lo lleva Myinvestor, no los inversores, mi consejo es que te des de alta a través de la web de Urbanitae con el enlace que aparece abajo, y ambos recibiremos un incentivo. Recuerda: No eligas una plataforma por el incentivo, investiga antes.
Sin embargo, mi consejo es que, antes de invertir, recargues la wallet en la plataforma de Urbanitae para evitar cualquier contratiempo. Los proyectos inmobiliarios de Urbanitae son muy populares y se llenan rápidamente.
Además, es importante destacar que Myinvestor actualmente ofrece una cuenta remunerada al 2%, lo que lo convierte en una buena opción para almacenar tu colchón de emergencia, te permitirá obtener un retorno decente sobre tus ahorros mientras los mantienes seguros y líquidos en caso de necesidad.
No cuenta con auto invertir, mercado secundario o recompra.
PUEDO RETIRAR MI INVERSIÓN EN CUALQUIER MOMENTO
La respuesta es NO
Los proyectos tienen un plazo de ejecución que hemos comentado más arriba que va desde 24 a 30 meses en el caso de plusvalía y en préstamos entre 15 y 24 meses, el dinero queda retenido hasta que se cumplan los plazos marcados.
Urbanitae no cuenta con mercado secundario, la mayoría de las plataformas de crowdfunding tampoco cuentan,
¿QUIÉN PUEDE INVERTIR?
Personas físicas, mayores de edad con nacionalidad española o en posesión de un número de identificación de extranjero (NIE).
Cualquier sociedad con CIF español.
COMISIONES Y HACIENDA
No cobra comisiones a los inversores directamente, la comisión es implícita, ya está descontada del proyecto, viene reflejada en el mismo.
La rentabilidad de cada proyecto es lo que recibe el inversor menos el 19% de IRPF que la plataforma ingresa en hacienda a nombre de los inversores. Más información sobre tributación.
Urbanitae ya cuenta con la autorización para operar fuera de España, y es natural que te preguntes si se aplicará la Doble Imposición en estos casos. Déjame explicártelo.
Los proyectos fuera de España se ejecutan a través de una SPV Española. Esta SPV Española, a su vez, poseerá una participación en el capital de la sociedad extranjera que excede el 10%. La responsabilidad del desarrollo del proyecto recae en la sociedad extranjera, la cual cumplirá con el pago del impuesto de sociedades de acuerdo con las regulaciones fiscales de su país. Posteriormente, la sociedad extranjera distribuirá los beneficios a la SPV Española mediante dividendos. Finalmente, la SPV Española redistribuirá los beneficios a los inversores españoles. Por consiguiente, la tributación sigue el mismo régimen que si el proyecto se hubiera llevado a cabo en España.
Utiliza una pasarela de pago externa Lemonway, se puede ingresar o retirar dinero por tarjeta o transferencia bancaria, no tiene coste alguno. El ingreso por tarjeta es inmediato, la transferencia tarda entre 24 o 48 h. Es importante que en tu área privada subas un documento de titularidad de cuenta bancaria para así poder retirar fondos. Tú dinero se ingresa en una cuenta creada para ti por la pasarela de pago, no lo ingresas a Urbanitae y cada proyecto tiene su propia cuenta.
OTROS DATOS DE INTERÉS
Está plataforma brinda a los inversores transparencia total, siempre sabrás a donde va tu dinero y estarás informado en todo momento sobre el avance de tu inversión, además en su web tienen publicada sus cuentas anuales, que puedes descargar y ver los resultados económicos, para analizar los balances se requiere formación al respecto, es un apartado interesantes para aquellos inversores que saben analizar balances.
La atención al cliente es de 10, además tienen grupo en telegram, cada vez que abren un proyecto, permiten a los inversores hacer preguntas sobre el proyecto, lo que le da un plus. Urbanitae avisa con antelación de la apertura de sus proyectos y de la hora, te recomiendo que cargues tu wallet, pues los proyectos vuelan, y que estés pendiente de la hora de apertura pues de lo contrario, te va a costar trabajo entrar.
Los proyectos que se financian a través de está plataforma la mayoría lo hacen a través de una SPV, más información.
Todos los meses la plataforma envía a sus inversores un informe sobre los avances de los proyectos, a diferencia de otras plataformas, los inversores a través de este informe acceden a información tanto de proyectos en los que ha invertido como en los que no ha invertido, lo que le da a los inversores información sobre la marcha general de la plataforma. Además, en los proyectos en los que los inversores han realizado inversiones, envian informes periódicos que detallan los pasos que se están dando en el desarrollo de dichos proyectos. Esta práctica garantiza una total transparencia.
¿Alguna vez te has planteado qué pasaría si un proyecto de Urbanitae no saliera adelante? Aunque es difícil, puede suceder… Escucha el podcast.
Conoce los riesgos de invertir en crowdfunding y crowdlending
Si quieres obtener una bonificación al darte de alta puedes acceder desde este enlace. Recuerda que el alta en la plataforma no tiene coste alguno. La bonificación la obtendrás una vez inviertas en una oportunidad y la verás en tu wallet dentro de los primeros 10 días del mes siguiente desde el cierre de la oportunidad. El incentivo puede ser hasta 75€. Si la primera inversión es entre 500€ y 1.500€ el bonus será 25€, entre 1.510€ y 3.000€ el bonus será 50€, más de 3.000€ el bonus será 75€. Por favor, ten en cuenta que una vez que hagas clic en el enlace, evita navegar por la web de la plataforma. Si accidentalmente lo haces, asegúrate de volver a hacer clic en el enlace, ya que de lo contrario, el registro con el referido no se completará correctamente.
Proyectos finalizados: Diciembre del 2022 y Enero 2023, por encima de la estimación inicial.
Recuerda: No elijas una plataforma por la bonificación, ten en cuenta otros factores más importantes. Ej. transparencia de la plataforma, riesgos, tipo de préstamos, si está o no regulada, etc, hay muchos factores a tener en cuenta, recuerda que lo que está en juego es tu dinero.
Su web cuenta con un apartado de preguntas frecuentes sobre el funcionamiento de la plataforma (¿Qué hace y como funciona?, La inversión, Rentabilidad, Vocabulario Financiero y Myinvestor), puedes acceder aquí.
CONCLUSIÓN
Está plataforma forma parte de mi cartera, a día de hoy sin problemas, cualquier duda que he tenido ha sido resuelta por el SAC (Servicio al Cliente), me parece una plataforma que ofrece oportunidades atractivas y bien estudiadas, cumple con la transparencia y tiene un buen servicio de atención al cliente, que resuelven todas las dudas a los inversores.
A fecha de hoy, todas las oportunidades que lleva Urbanitae no se ha producido ningún default, si es cierto, que hay algún que otro retraso en la ejecución de la oportunidad, ampliando el plazo de ejecución de la misma.
Antes de invertir lee bien los documentos de cada proyecto, Ejemplo: Quién es el promotor, zona, rentabilidad, duración, si tiene licencia, balance económico, etc, muy importante diversifica entre proyectos, promotores y plataformas, no pongas todos los huevos en la misma cesta.
ACTUALIZACIÓN
Febrero 2022: Andbank se incorpora al accionariado de Urbanitae, el acuerdo llega dos meses después de la alianza entre Myinvestor (neobanco participado por Andbank) y Urbanitae. Acceso a la información
Diciembre 2022: Urbanitae ya está aplicando el nuevo REGLAMENTO DE LAS PLATAFORMAS DE FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA (PFP), los inversores no experimentados deben hacer un pequeño test de evaluación de riesgo y simulación de capacidad de soportar pérdidas, que aparece una vez identificado en la web de urbanitae. Su número de licencia pasado del 29 al número 4 de fecha 23/12/2022.
Febrero 2023: Urbanitae incorpora en su web en apartado Estadisticas, donde tanto los invrersores como no inversores, puedes conocer datos sobre los proyectos, tales como capital financiado y devuelto, proyectos finalizados y su rentabilidad, así como los promotores con los que trabajan y número de proyectos totales (equity, préstamo y rentas).
Marzo 2023: Casi todos los proyectos que se financian a través de está plataforma se hace a través de una SPV, en los proyectos de préstamos con garantía hipotecaria, el bien o los bienes se ponen a nombre de la SPV.
Abril 2023: Urbanitae ha financiado varios proyectos inmobiliarios de la mano de Grupanxon, uno de los promotores más emblemáticos. Acceder aquí.
Mayo 2023: Este año, Urbanitae se ha estrenado con proyectos de renta que no son muy atractivos para la mayoría de los inversores que forman parte de la misma, debido al bajo interés y al largo plazo de tiempo para recuperar la inversión, que ronda un promedio de 5 años.
Te estarás preguntando cómo tributan las rentas, y hay dos opciones (generalmente, la plataforma suele optar por la segunda opción, ya que resulta más ventajosa en términos fiscales para los inversores):
Rendimiento por el Alquiler: Tributan como rendimientos del capital mobiliario, es decir, base del ahorro. A medida que se van cobrando, se procede a realizar la correspondiente retención y se declaran en el ejercicio fiscal siguiente.
Rendimiento por el Alquiler a través de prima de emisión: Aquí, la plataforma abona los intereses a los inversores sin realizar retenciones, ya que no es procedente. La prima de emisión implica disminuir el capital aportado, y es en el momento de la venta cuando se realiza la tributación, considerándose una ganancia patrimonial.
Ejemplo: Supongamos que se ha aportado un capital de 1.500€ a la plataforma, y se reciben rentas trimestrales de 14€, lo que suma un total de 56€ al año. Después de 5 años, se habrían percibido un total de 280€ en rentas.
Al vender el inmueble, se obtienen 2.000€ por los 1.500€ iniciales aportados, ahora hay que tribubar la ganancia patrimonial que sería:
Ganancia Patrimonial: 2.000€ (venta) – (1.500€ (aportación) – 280€ (recibido como prima) = 780€.
En ambas opciones, el pago del impuesto es el mismo; la única diferencia radica en que en el segundo caso se retrasa el pago de impuestos. Además, en un escenario hipotético en el que el inmueble se venda por un precio inferior al capital aportado, no se habrían pagado impuestos previamente.
Junio 2023: Crowdfunding inmobiliario a través de proyectos de equity, los inversores que forman parte de la sociedad tienen el derecho de votar y decidir sobre determinados asuntos relevantes para el proyecto que vienen definidos en los estatutos de la sociedad. Esta participación activa brinda a los inversores la oportunidad de influir en el desarrollo y la dirección del proyecto inmobiliario en el que han invertido. Ejemplo, aprobación de cuentas anuales, cambio administrador, cambios en el plan de negocio, etc.
Julio 2023: ¿Qué pasaría si la plataforma cerrase? Ver video
Julio 2023: Después de cinco años de actividad desde su constitución en 2018, la plataforma ha logrado presentar resultados positivos en su balance. Estas buenas noticias son motivo de celebración tanto para la plataforma como para los inversores, ya que demuestran un crecimiento constante, sostenible y una perspectiva prometedora para el futuro. Acceso a las cuentas aditadas del ejercicio 2022.
Aunque los resultados positivos presentados por la plataforma son motivo de celebración, mi consejo a los inversores es que realicen un análisis exhaustivo de los proyectos antes de invertir, permitirá tomar decisiones informadas y mitigar los riesgos inherentes a cualquier inversión.
Septiembre 2023: Urbanitae ha duplicado el importe del referido por invitar a un amigo, y esta promoción estará vigente desde el 21/09/2023 hasta el 21/12/2023. Las nuevas condiciones son las siguientes: Si la inversión está en el rango de 500€ a 1.500€, el bonus será de 50€. Si la inversión está en el rango de 1.510€ a 3.000€, el bonus será de 100€. Para inversiones superiores a 3.000€, el bonus será de 150€.
Noviembre 2023: Debido al notable cremimiento que está experimentando Urbanitae, han tomado la decisión de establecer una colaboración estratégica con CBRE Project Management. El propósito de esta alianza es fortalecer y optimizar la división responsable del control y seguimiento de los proyectos que financian. Más información.
La plataforma se ha desvinculado de la pasarela de pagos de Lemonway, estableciendo una infraestructura sólida y autónoma. Esta medida se ha implementado para prevenir posibles caídas del sistema durante la apertura de proyectos. Recientemente, debido a la alta demanda, la página experimentaba colapsos al invertir, lo que generaba descontento entre los inversores.
ADVERTENCIA
Toda la información que aparece en mi blog, son mis opiniones, consejos, sugerencias y reflexiones, etc, NO SOY ASESORA soy INVERSORA, NO ES NINGUNA RECOMENDACIÓN, todo lo que hagas lo haces bajo tu responsabilidad
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate , Sego Factoring (crowdfactoring), Hausera, Civislend, PFP., S.A y Domoblock
Acceso a Promociones vigentes.
P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
CÓMO GENERAR INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE LAS INVERSIONES 