INTRODUCCIÓN
Si has visitado mi entrada sobre INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE CROWDLENDING Y CROWDFUNDING INMOBILIARIO, en ella detallo ¿Qué es el crowdfunding y el crowdlending?, los diferentes tipos de proyectos, con que cantidad se puede invertir, etc, tema riesgos he considerado separarlo y hacer una entrada dedicada exclusivamente a los riesgos que nos podemos enfrentar a la hora de invertir en CROWD INMOBILIARIO o PRÉSTAMOS A PARTICULARES O EMPRESAS.
RIESGOS EN CROWDFUNDING O CROWDLENDING INMOBILIARIO
Debemos partir que toda inversión conlleva riesgo, ya sea en fondos, crowd, negocios, etc., así que la inversión en crowdfunding o crowdlending no están exentas de riesgos.
En el peor de los casos se puede producir una pérdida total de la inversión, este tipo de inversión no tiene ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no cuenta con un Fondo de Garantía, la pérdida está limitada, al capital invertido.
Hay que tener en cuenta que en este tipo de inversión hay un inmueble, es decir, donde los inversores invierten para financiar esa oportunidad, con lo cual la pérdida total de la inversión es imposible. Hay que diferenciar dos tipos:
1.-Inversión en Crowdfunding Equity: Esta inversión necesita de un análisis más profundo para evaluar los riesgos, si el plan no sale bien los inversores pueden perder su inversión. No garantiza la ganancia en ningún momento. Urbanitae es una plataforma enfocada en equity, también saca proyectos de préstamos y alquiler.
2.-Inversión Crowdlending: Los inversores no participan en los beneficios del proyecto, y en un principio, no pierden si el proyecto no sale bien, pues estamos ante un préstamo con intereses pactado de antemano. Hay que tener en cuenta que toda inversión tiene riesgo de pérdida parcial o total de la inversión. Ejemplo: Un inmueble con LTV de 60%, quiere decir que la inversión cubre el 60% del valor real del inmueble, entonces, en caso de impago el inmueble se puede vender por un 30% más barato, y los inversores seguirán sin perder su inversión, por está razón la financiación del prétamo no debe superar el 25% del valor de la propiedad. Wecity y Stockcrowd in plataformas enfocadas en préstamos.
En ambos tipos de inversión hay un inmueble, en caso de impago o quiebra, se ejecuta el bien.
TIPO DE RIESGOS
1.- Inversión es a largo plazo: Los inversores deben esperar hasta que finalice el plazo de ejecución, hay una salida y es vender las participaciones a un tercero, pero debe ser aprobado por la Junta de socios.
2.- Riesgo de Mercado: Este riesgo siempre está presente y depende de la zona en que se invierte, de ahí la importancia de analizar bien los documentos del proyectos.
3.- Riesgo de Sobre Costes: Que los trabajos de construcción cuesten más de lo previsto. En general el promotor pone cláusulas al constructor y está atento para que no surjan imprevistos durante la construcción, y no es frecuente que haya grandes desviaciones pero el riesgo está ahí.
4.- Quiebra de la promotora o la plataforma: Hay que tener en cuenta dos escenarios:
- Quiebra de la plataforma: La promoción sigue adelante, es decir, sigue su curso
- Quiebra de la promotora: Según las plataformas cuentan con un protocolo para estos casos, es cierto que el escenario cambiaría, es decir, fecha de finalización rentabilidad, etc, sería complicado perder todo el capital, pues el tipo de inversión es un inmueble.
Elementos a tener en cuenta a la hora de invertir y minimizar los riesgos;
1.- Analizar y escoger bien los proyectos en los que vamos a invertir. Ejemplo: ¿Cuántas viviendas hay vendidas? ¿Tiene licencia de obra?
2.-Diversificar entre proyectos y plataformas, no poner todos los huevos en la misma cesta. Ver ejemplo
Las Plataformas de Financiación Participativa (PFP), ponen todos los medios para minimizar los riesgos, examinan cuidadosamente cada solicitud de los proyectos que les llegan por sus expertos financieros y publican toda la información sobre la oportunidad que se va a financiar para que los inversores puedan analizarlas y tomar la decisión de invertir.
Ejemplo de diversificar nuestra cartera para minimizar los riesgos:
Si contamos con 2.000€ para invertir, para minimizar el riesgos, en lugar de invertir esos 2.000€ en un proyecto, elegimos 4 proyectos invirtiendo en cada uno 500€, normalmente la inversión mínima son 500€, podemos minimizar aún más el riesgo, invirtiendo no solo en proyectos de equity (plusvalía) sino también en proyectos de préstamos con garantía hipotecaría de primer grado (explicado en la entrada de INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE CROWDLENDING Y CROWDFUNDING INMOBILIARIO), tan importante es diversificar entre oportunidades como en plataformas (recomiendo invertir entre 3 o 4 plataformas).
RIESGOS EN CROWDLENDING A PARTICULARES O EMPRESAS
1.- Riesgo de Impagos: Puede ocurrir que el prestatario se retrase en el pago de la cuota mensual (por lo cual deberá pagar intereses de demora) o, bastante peor, que no pueda (o quiera) hacer frente a los pagos. Esto hará que nosotros, como prestamistas, no podamos recuperar el capital prestado y, mucho menos, los intereses devengados por el préstamo. Lo positivo es que en estás plataformas se entra con cantidades pequeñas que ronda los 10€ o 50€, con lo cual la pérdida no es muy significativa. De ahí la importancia de diversificar en proyectos y plataformas.
2.- Riesgo de que la plataforma desaparezca, puede ser una estafa (de ahí que investigues muy bien), o que la plataforma quiebre, es decir, que los prestatarios no devuelvan el capital y las plataforma no pueda hacer frente a sus obligaciones. Mucho cuidado con las que no estén reguladas.
CONCLUSIÓN
Como he comentado toda inversión tiene riesgos, no están exentas, invertir en crowdfunding y crowdlending inmobiliario, es una inversión interesante, que permite invertir en inmobiliario desde cantidades pequeñas, hay que tener en cuenta que no hay Fondo de Garantía, es decir, las plataformas no tienen responsabilidad a terceros.
Actualmente mi cartera está compuesta por las siguientes plataformas que están reguladas por la CNMV, excepto Brickstater y Sego Factoring, en cada una de ellas detallo sus características:
Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate y Sego Factoring (crowdfactoring),
Acceso a Promociones vigentes.
Mis inversiones están enfocadas en inmobiliario (Equity, ei, préstamos a particulares y empresas) y Factoring (Adelanto de Facturas).
ADVERTENCIA
Toda la información que aparece en mi blog, son mis opiniones, consejos, sugerencias y reflexiones, etc, NO SOY ASESORA soy INVERSORA, NO ES NINGUNA RECOMENDACIÓN, todo lo que hagas lo haces bajo tu responsabilidad. La información que aparece en este artículo NO CONSTITUYE ningún ASESORAMIENTO FISCAL, CONTABLE O LEGAL, en caso de dudas, consulte con un experto en la materia.
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P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
CÓMO GENERAR INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE LAS INVERSIONES 