INTRODUCCIÓN
La inversión alternativa en bienes raíces a través de Plataformas de Financiación Participativa (PFP) está en auge, pues permite a los pequeños inversores invertir desde cantidades pequeñas. Más información
Una gran mayoría de promotores que buscan financiación a través de estás plataformas utilizan una empresa que se le conoce como Vehículo o entidad de Propósito Especial (SPV). Te estarás preguntado ¿Qué es una SPV? Visita mi entrada sobre ¿Qué es una SPV? ¿Para qué sirve? sus Ventajas e Inconvenientes, y luego vuelve a este post y continua leyendo.
La SPV no la crean las PFP, sino los promotores para canalizar en ellas la captación de capitales y aislar el riesgo de la empresa matriz (empresa que tiene una o más empresas dependientes o filiales, es decir, que posee al menos el 50 % del capital de otras sociedades).
SPV EN LOS PROYECTOS DE LAS PLATAFORMAS DE FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA (PFP)
La mayoría de las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) de crowdfunding y crowdlending inmobiliario recaudan capitales para financiar proyectos de promotores bien a través de la empresa matriz o de una SPV creada por el promotor para ese proyecto en concreto y es esa sociedad la que ejecuta el proyecto, Hay promotores que no ofrecen una SPV sino que lo hacen directamente a través de su matriz.
Los promotores ofrecen la SPV para aislar el riesgo, por dos motivos principales:
1.- Cada proyecto es distinto, si uno va mal no tiene porque afectar al resto.
2.- Separar el proyecto objeto de financiación de la empresa Matriz, en el caso de que la matriz le vaya mal, no afecta a la SPV y a la inversa.
Con la SPV los promotores tratan de minimizar el riesgo no eliminarlo, pues los riesgos existen, y hay que tenerlos presentes.
La SPV es creada por el Promotor que es quién la administra, es decir, es el administrador único de la sociedad, es una sociedad ordinaria, normalmente de responsabilidad limitada, con objeto social inmobiliario. Las Plataformas una vez evaluado el proyecto, los suben a la plataforma para la captación de capitales por parte de los inversores, las plataformas actúan como intermediarias entre promotor e inversores.
Una vez captado el capital necesario por parte de los inversores, se eleva a escritura pública ampliando el capital de la sociedad (SPV) con la inversión de los inversores, Los inversores se convierten en socios de la sociedad en proporción al capital que han aportado. Una vez finalice el proyecto, se liquida la sociedad y se reparte los beneficios entre promotor e inversores en proporción a la cantidad invertida por cada uno.
Como he comentado la SPV tendrá un administrador único que será el promotor que aporta capital a la sociedad y la dota de los bienes necesarios para llevar a cabo el proyecto.
Los socios de la SPV son el promotor y los inversores (ampliación de capital).
En resumen; La SPV en inmobiliario se crea para canalizar el dinero aportado por los inversores para gestionar el proyecto concreto para el que lo han aportado y así aislar a la matriz de los riesgos.
La SPV en inmobiliario se utiliza tanto para proyectos de equity (plusvalía), rentas (plusvalía) y deudas (préstamos). La diferencia entre equity y préstamos es que en el primero los inversores forman parte de la sociedad como socios en proporción al capital invertido, en los segundos los inversores no son socios, hay un interés pactado de antemano y un plazo, una vez finalizado, el promotor debe devolver el capital + los intereses.
IMPORTANTE: Los inversores deben analizar el balance de la empresa matriz y el de la SPV antes de decidir si invertir en un negocio.
Plataformas en las que invierto donde algunos promotores ofrecen una SPV
Urbanitae: Las utiliza en casi todos sus proyectos tanto de equity como de préstamos.
Wecity: La mayoría de los proyectos se llevan a cabo a través de la empresa matriz, rara vez hay SPV por medio, no obstante se puede dar el caso, pues es el promotor quién ofrece esa empresa.
Stockcrowd in: En algunos proyectos de préstamos, pero la mayoría se llevan a cabo a través de la matriz.
Una SPV se utiliza más en proyectos de equity que en los de préstamos, por el mayor riesgo que conlleva los primeros.
CONCLUSIÓN
El hecho de que un proyecto se lleve a cabo a través de una SPV o directamente a través de la matriz, no significa que no haya riesgos, los riesgos están siempre presentes. Los inversores deben prestar atención sobre todo a la matriz, pues la SPV es de nueva creación y se crea y se dota de los recursos necesarios para la ejecución de ese proyecto, con lo cual es importante conocer la trayectoria laboral de su matriz, pues es conocido por todos que a los promotores se les conoce como los «tiesos», no obstante las plataformas antes de publicar los proyectos han hecho un estudio minucioso sobre el promotor y sobre la viabilidad del proyecto en cuestión, pero está en tí también en leerte los documentos que las plataformas ponen a tu disposición y analizar si es interesante o no. Las SPV tienen ventajas e inconvenientes, no todo es de color de rosa.
En definitiva, el hecho de que un proyecto se lleve a cabo a través de una SPV o por la empresa matriz, no significa que el proyecto tenga más éxito o menos, el objetivo principal es de aislar los riesgos con la empresa matriz, que no significa estar exento de riesgos.
Lo importante a tener en cuenta a la hora de invertir en proyectos y plataformas, no es tan importante la forma jurídica con la que se va a llevar acabo el proyecto sino tener en cuenta otros factores más relevantes como pueden ser: Tipo de inversión, la rentabilidad, zona, antigüedad del promotor, la plataforma, etc. Más información,
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