INTRODUCCIÓN
Antes de empezar a leer está entrada, te recomiendo que visites mis entradas sobre ¿POR QUÉ INVERTIR EN INMOBILIARIO? CLASES DE INVERSIÓN Y RIESGOS y INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE CROWDFUNDING (EQUITY Y PRÉSTAMOS) INMOBILIARIO, CROWDLENDING Y CROWDFACTORING.
Una vez que tenemos claro en que consiste el crowdfunding y crowdlending inmobiliario y los riesgos a los que nos enfrentamos, nos preguntamos ¿Qué criterios seguir a la hora de seleccionar una plataforma o proyecto?
CRITERIOS A SEGUIR A LA HORA DE SELECCIONAR PLATAFORMA Y PROYECTOS
Los criterios para elegir una plataforma:
Hay que tener mucho cuidado pues hay plataformas que son estafas, yo actualmente invierto en plataformas que están reguladas por la CNMV, el hecho de que este regulada no significa que pueda haber default, que haberlos los hay, Antes de elegir, mirar bien su web (faq) qué tiempo lleva en el mercado, si es estable, su atención al cliente, transparencias, cuentas anuales, etc.
Actualmente yo invierto en las siguientes y hasta la fecha sin problema, dejo enlace a cada una de ellas para que veas mi opinión:
Importante: Diversificar entre plataformar, no es bueno tener todos los huevos en la misma cesta.
Recuerda: No elijas una plataforma por la bonificación, ten en cuenta otros factores más importantes. Ej. transparencia de la plataforma, riesgos, tipo de préstamos, si está o no regulada, etc, hay muchos factores a tener en cuenta, recuerda que lo que está en juego es tu dinero.
Criterios para elegir proyectos:
Nos vamos a centrar en tipo de inversión, rentabilidad y duración y caracteristicas del proyecto, todas son importantes, pero la ultima es la que más datos nos da para decidir si invertir o no. Hay que conocer las diferencias entre plusvalía y préstamos para así analizar los proyectos. Pluvalía se participa en los beneficios y se liquida al final y hay tres escenarios posibles (Favorable, Moderado y Desvaforable), préstamo se conoce la rentabilidad de antemano, interés previamente pactado.
Pasamos a detallar cada una de ellas:
1.- Tipo de Inversión. Hay tres tipos de inversión:
A) Compra vivienda para reformar, alquilar y posterior venta – Crowdfunding Equity (Plusvalía)
B) Compra vivienda para reforma y venta – Crowfunding Equity
C) Préstamos a promotores para la construcción de vivienda nueva. – Crowdlending
Cada inversor debe conocer cuales son sus preferencias, los proyectos de Equity la rentabilidad es mayor, pero los riesgos y el tiempo también. Sin embargo, en los de préstamos la rentabilidad es menor, el riesgo y el timpo de ejecución también.
Aquí vuelvo a incidir en los mismo, diversificar entre proyectos y promotores
2.- Rentabilidad y Duración del proyecto
Este tema ya lo he comentado en el apartado de tipos de inversión, los proyectos de plusvalía la rentabilidad es mayor y el tiempo de ejecución ronda entre 24 y 30 meses, sin embargo, los de préstamos el interés es pactado de antemano, conoces lo que vas a obtener en un determinado tiempo que ronda entre los 12 y 18 meses.
Cómo calcular la rentabilidad de los proyectos de plusvalía y préstamos. En el tema de plusvalía debes contemplar los tres escenarios posibles (Favorable, Moderado y Desfavorable), en plusvalía puedes llegar a perderlo todo, en los proyectos de préstamos hay garantías en caso de default, hay que ejecutar la garantía y puede tardar años en recuperar tu inversión.
Recuerda que la mayoría de plataformas de crowdfunding no cuenta con mercado secundario, no puedes vender tu participación y debes esperar a la finalización del proyectos para poder recuperar tu inversión,
Tener presente tanto la rentabilidad como la duración del proyecto es importante, de ahí, que solo inviertas lo que no vayas a necesitar en un corto plazo de tiempo, otra alternativa de inversión que no sea de inmobiliario y que tenga un plazo de ejecución más corto pueden ser las plataformas de crowdlending (préstamos a empresas o particulares), las que yo actualmente utilizo son:
Sego Factoring, La actividad de factoring no la regula la CNMV.
3.- Caracteristicas del proyecto
Aquí hay que prestar mucha atención y analizar bien los documentos que aparecen en cada proyecto, como por ejemplo:
Promotor: Quíen es? Cuánto tiempo lleva en el mercado? Ha trabajado anteriormente con la plataforma?, etc
Zona y Fotos: Dónde está ubicado el bien inmueble o terreno? Si es céntrico, está alejado, etc. Ver los planos y fotos de como quedará el bien una vez que se reforme.
Precio m2: Invertir en proyectos que su precio de adquición sea inferior a la media del mercado, dato que facilita la plataforma, no obstante echa un viztaso en idealista que tendrás datos.
Garantías: Cuando estamos en proyectos de préstamos se ofrecen garantías como:
- Garantía hipotecaría de 1 grado sobre el bien inmueble (importante revisar la nota simple que no tenga cargas)
- Garantías Personales
Viviendas vendidas o preventas: Importante ver el número de viviendas que ya están apalabradas para su posterior venta (alrededor del 50%), si tiene licencia de obra, etc
Balance económico: Revisar los números
CONCLUSIÓN
Antes de invertir hay que analizar toda la documentación de las oportunidades que las plataformas ponen para que los inversores analicen y tomen decisiones, cualquier duda pretunta al CEO de la plataforma, mira la rentabilidad, duración del proyecto, garantías, etc una vez que inviertas no puedes retirar tu inversión, ten presente siempre los riesgos a los que te enfrentas al invertir en crowdfunding y crowdlending inmobiliario. No te dejes llevar por el FOMO, has tu propia investigación sobre la plataforma en la que vas a invertir, así evitarás caer en estafas.
ACTUALIZACIONES
MAYO 2023: Proyectos que marquen un período superior a 30 días para financiarse y sea por importe superior a 2.000.000€, mucho cuidado pues tardan en llenarse y el dinero estará retenido, con lo cual la rentabilidad esperada no es la deseada. Ejemplo; Proyecto de préstamo con una duración de financiación de más de 30 días, a un interés del 12% a 12 meses, si el proyecto tarda en cerrarse un mes, el dinero ha estado retenido ese tiempo, con lo cual la duración del proyecto realmente ha sido de 13 meses y su rentabilidad sigue siendo 12%, no un 13% que correspondería a los 13 meses. estas perdiendo un 1% de rentabilidad.
ADVERTENCIA
Toda la información que aparece en mi blog, son mis opiniones, consejos, sugerencias y reflexiones, etc, NO SOY ASESORA soy INVERSORA, NO ES NINGUNA RECOMENDACIÓN, todo lo que hagas lo haces bajo tu responsabilidad. La información que aparece en este artículo NO CONSTITUYE ningún ASESORAMIENTO FISCAL, CONTABLE O LEGAL, en caso de dudas, consulte con un experto en la materia.
Espero que os haya gustado, si es así ayuda con tu difusión para que llegue a más personas. Gracias.
Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate, Sego Factoring (crowdfactoring), Hausera y Civislend, PFP, S.A
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P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
CÓMO GENERAR INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE LAS INVERSIONES 