INTRODUCCIÓN
Si estás invirtiendo en proyectos de crowdlending con garantías, es natural que te surjan preguntas sobre el escenario hipotético de que el promotor del proyecto entre en concurso de acreedores. Una de las preguntas más frecuentes:
¿Podría perder mi inversión?
¿En qué momento podría recuperarla?
¿En qué lugar me encuentro en la lista de acreedores?
En estos casos, la respuesta dependerá de varios factores, como la naturaleza de las garantías, el tipo de acreedor que seas y la legislación aplicable en cada caso. Sin embargo, en general, los inversores con garantías suelen tener una posición más protegida que los que no las tienen.
En el concurso de acreedores se establece un orden de pago según la clasificación de los acreedores y las garantías que tengan, es decir, aquellos acreedores con garantías reales o privilegios especiales tendrán prioridad sobre los acreedores ordinarios o los que no cuenten con garantías.
En resumen; Si el promotor del proyecto entra en concurso de acreedores y se procede a la liquidación de los bienes, es posible que puedas recuperar una parte de tu inversión mediante la ejecución de las garantías. Un concurso de acreedores puede durar meses o años.
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¿QUÉ ES UN ACREEDOR?
El acreedor es el sujeto activo de una relación jurídica en la cual tiene derecho a reclamar a otro, el deudor, el cumplimiento de su obligación o pago. Ante la falta de cumplimiento, el acreedor puede emprender acciones legales. Puede ser una persona física o jurídica.
¿QUÉ ES LA MASA ACTIVA DEL CONCURSO DE ACREEDORES?
Está formada por la totalidad de los bienes y derechos integrados en el patrimonio de la empresa concursada a la fecha de la declaración de concurso y por los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento, es decir, todos los bienes inmuebles o muebles, derechos de crédito, fianzas pendientes de recuperar, depósitos bancarios, caja, mobiliario, equipos informáticos, instalaciones, existencias, mercaderías, facturas pendientes de cobrar a los clientes etc..
¿QUÉ ES LA MASA PASIVA?
Todos los créditos contra la empresa concursada, existentes a la fecha de la declaración de concurso, salvo, que tengan la consideración de créditos contra la masa.
Aquí se incluirán las deudas con Hacienda Pública, Seguridad Social, salarios, indemnizaciones por despido, facturas impagadas de suminstros como luz, agua etc…, deudas bancarias, préstamos impagados, facturas impagadas a los proveedores, alquileres, cánones etc.
Recoge las deudas anteriores al concurso de acreedores.
CLASIFICACIÓN DE ACREEDORES- ORDEN DE COBRO
Vienen recogidos en la Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal. Capitulo III
Existen dos tipos de créditos en un proceso de concurso de acreedores: los créditos anteriores y los créditos posteriores. Los créditos anteriores son aquellos que se generaron antes de que se declarara el concurso de acreedores, mientras que los créditos posteriores son aquellos que se generan después de dicha declaración
1.- Créditos contra la masa: Son aquellos que se generaron antes del concurso, como son:
Pago del salario correspondiente al último mes de los empleados, pero sólo cuando la cantidad no supere el doble del salario mínimo (SMI).
Retribución que le corresponda al administrador concursal y demás gastos del concurso.
Indemnizaciones por despidos improcedentes, etc
Están recogidos en el articulo 242 RDL 1/2020.
2.-Privilegiados: Tienen derecho a cobrar antes que otros acreedores, son contra la masa y los gastos y deudas generados después de la declaración del concurso de acreedores. Se clasifican en:
Privilegio especial: si afectan a determinados bienes o derechos de la masa activa, como son las deudas pignoraticias o garantía hipotecaría. Regulado en el articulo 270
Privilegio General: si afectan a la totalidad de esa masa. Ejemplo: Indemnizaciones por despidos y salarios, limitados a una cantidad, hacienda, seguridad social, etc. regulados en el Articulo 280.
3.- Ordinarios: Aquellos que no tienen ninguna garantía real ni privilegio especial o general, es decir, aquellos originados por préstamos que no tienen ningún bien asociado como garantía. Estos acreedores serán los últimos en recibir el pago, forma parte de las demás deudas. Ejemplo: Préstamos personales, préstamos financieron online, etc, en definitiva la mayoría de proveedores de la empresa.
Regulados en el articulo 269 RDL 1/2020
4.- Subordinados: Son los útlimos en el orden de cobro, vienen regulados en el Articulo 281 de la ley concursal. estos acreedores tienen dificil su cobro, es decir, sólo se atenderán si han quedado íntegramente satisfechos los créditos contra la masa, privilegiados y ordinarios. Ejemplo: intereses de créditos (de mora), multas, etc.
CONCLUSIÓN
Es importante tener en cuenta que, en caso de que el prestatario (promotor) entre en una situación de impago o insolvencia, las garantías que se hayan establecido en el préstamo pueden ser clave para que los inversores puedan recuperar su inversión. De esta manera, cuantas más garantías tenga el préstamo, como pueden ser hipotecas sobre bienes inmuebles o avales de terceros, mayor será la protección de los inversores y, por tanto, las posibilidades de cobrar en caso de impago. En definitiva, la existencia de garantías puede ser un factor determinante en la toma de decisiones de los inversores a la hora de elegir en qué préstamos invertir, pero es esencial considerar otros factores a la hora de valorar la inversión en su totalidad. Más información.
Las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) o Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) suelen ofrecer distintos tipos de garantías para asegurar la recuperación del capital y los intereses en caso de impago del prestatario. Algunas de las garantías más usuales en el crowdlending inmobiliario son:
Importante: Las garantías pueden variar según la plataforma y el tipo de préstamo, por lo que siempre es recomendable revisar las condiciones de cada oportunidad antes de invertir, asímismo considerar otros factores a la hora de valorar la inversión en su totalidad.
En el supuesto de encontrarse en una situación de concurso de acreedores, es importante tener en cuenta que el proceso puede ser largo y complejo, puede durar meses o años.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate , Sego Factoring (crowdfactoring), Hausera y Civislend, PFP., S.A
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