BRICKSTARTER

Llevo tiempo observando a está plataforma de inversión y me he animado a participar en ella con el fin de diversificar mi patrimonio. No es ninguna recomendación.

¿QUÉ ES BRICKSTARTER?

Es una empresa de crowdfunding constituida en el 2017, puedes acceder al informe de la empresa, se dedica a comprar apartamentos turísticos, para explotar y posteriormente vender, su mercado de actuación es España, aunque está registrada en Letonia. Si aún no tienes claro en que consiste el crowdfunding te invito a visitar mi entrada de crowdfunding y crowdlending.

En esta plataforma se puede registrar cualquier persona de cualquier nacionalidad. Así puede ser una gran alternativa a otras plataformas que solo admiten inversores europeos (por ejemplo, Urbanitae). Las personas jurídicas se pueden registrar si están dados de alta en España.

RAMAS DE ACTIVIDAD EN LA QUE TRABAJA

1.- Vacacional

2.- Media Estancia

3.- Coliving

¿Qué es el coliving?

Surgió en San Francisco es una alternativa de acceso a la vivienda para jóvenes y fue exportada a Europa y cada día cobra más importancia en España. Es un sistema residencial que va cobrando importancia en las ciudades más pobladas, consiste en alquilar una habitación en la mayoría de los casos con baño incluido y zonas comunes con el resto de inquilinos, el mantenimiento, limpieza, sábanas, etc están incluido en el precio.

Brickstarter lleva en el mercado desde 2017, cuenta con un equipo profesional, seleccionan los inmuebles mediante análisis Big Data de los principales portales como Airbnb, Booking, HomeAway, Idealista, para saber la rentabilidad de un inmueble. Cuentan con bases de datos de los principales portales inmobiliarios y del Registro Mercantil, para calcular el precio óptimo de compra, así como la proyección futura de precio del inmueble.

Cuenta con una web sencilla y fácil manejo, cuando sale la oportunidad ponen los documentos para que los inversores lo puedan ver. Una descripción del inmueble, resumen del proyecto, información financiera, documentación (nota simple y balance económico de la empresa que se crea para ese inmueble) y estudio de mercado.

Información de las oportunidades que sacan:

• Total operación: Inversión total en el proyecto.

• Hipoteca: Financiación bancaria que se va a solicitar para la consecución del proyecto.

• Total a Financiar: Financiación solicitada a inversores.

• TIR: Rentabilidad que ofrece la inversión.

• Rentabilidad Alquiler Bruta: Total de los ingresos anuales provenientes del alquiler del inmueble dividido entre el coste total de la operación.

• Rentabilidad Alquiler Neta: Rentabilidad del inversor por el alquiler (una vez descontados todos los gastos del proyecto), respecto al total de la operación.

• Cash on Cash: Ingresos obtenidos por el accionista en relación a su inversión.

• ROE: Rentabilidad Financiera Neta para el Accionista.

La plataforma cuenta con un simulador para calcular la rentabilidad que obtendrás, el simulacro es la rentabilidad total (Alquiler + Plusvalía por la venta).

Cuenta con mercado secundario y auto invertí (actualmente está en beta) para comprar tanto en el mercado primario como secundario. No cuenta con garantía de recompra o buyback, La garantía para el inversor es el inmueble.

Los inversores participan mediante Préstamo Participativo con opción de compra sobre el inmueble, que permite a los inversores obtener un interés variable en función de la evaluación de la actividad. En caso de impago, se adquiere la propiedad del inmueble, Recuerda: Que toda inversión conlleva riesgos, no está exenta, y se puede perder todo lo invertido.

La zona de actuación actual es Alicante, Sevilla, Cádiz y recientemente se han estrenado en Elche, procuran comprar por debajo del valor de mercado para así obtener rentabilidad. Sacan pocos proyectos pero muy buenos.

RENTABILIDAD E IMPORTE MINIMO PARA INVERTIR

Puedes invertir a partir de 50€ y el abono de intereses es mensual (pago de intereses los 10 de cada mes en función de la cantidad invertida), mientras el inmueble entra en explotación, la plataforma te abona el 5% anual sobre el tiempo que media desde que se cierra la oportunidad hasta que entra en explotación, con lo cual desde el minuto cero, estás generando intereses. La rentabilidad media que ofrece ronda el 10% anual.

Con lo cual los inversores reciben dos tipos de ingresos:

1.- Por el alquiler del inmueble

2.- Por la venta del inmueble

Normalmente, el bien se explota en alquiler durante 4 años y el quinto se pone en venta el inmueble, generando plusvalía por la venta, no obstante, la venta se puede llevar a ejecutar mucho antes de esos 4 años, si hay buena oferta. En el caso que el inmueble llegue al 5 año de alquiler y no haya comprador, el bien sigue en alquiler generando ingresos a los inversores.

La inversión no está exenta de riesgos, pueden darse las siguientes circunstancias:

1.- El inmueble no se alquile o no tenga la ocupación al 100%

2.- No se venda en el plazo estipulado y haya que seguir explotándolo

3.- Que la plataforma quiebre

Riesgos que están minimizados al máximo.

MARKETPLACE (MERCADO SECUNDARIO)

Como ya hemos comentado arriba la plataforma cuenta con MARKETPLACE (mercado secundario), para que si llegado el momento, quieres recuperar tu inversión la pongas en venta, y así obtienes tu capital invertido más plusvalía a lo que hay que sumar los intereses del alquiler que ya has recibido, el nuevo comprador se subroga en tu inversión y sigue cobrando intereses hasta su finalización. También puedes adquirir inversión en inmuebles que te interese y participar como inversor.

Una vez que el inversor original (el vendedor) haya colocado la orden en el mercado secundario, continuará recibiendo los rendimientos generados por esa oportunidad hasta que la venda, con una excepción, cuando el nuevo inversor (comprador) asume la inversión, él recibe todos los intereses del mes en curso (ver ejemplo). Hasta que esta transacción no se efectúe, la propiedad de la inversión seguirá perteneciendo al vendedor y no al nuevo inversor.

Importante: Una vez que el nuevo inversor (comprador) asume la inversión, él recibe todos los intereses del mes en curso. Veamos un ejemplo:

El Inversor Original (vendedor) coloca una orden el 5 de noviembre de 2022, y dicha orden es adquirida por el nuevo inversor (comprador) el 3 de diciembre de 2022. Los pagos de los rendimientos del inmueble se efectúan el día 5 de cada mes. Dado que la venta se concretó antes del día 5, todos los rendimientos de ese mes completo pertenecen exclusivamente al nuevo inversor (comprador).

Desde mi modesta opinión, esta distribución no parece justa, y sería recomendable mejorar el sistema para distribuir los rendimientos de manera proporcional. En otras palabras, los rendimientos generados desde el 5 de noviembre al 2 de diciembre deberían corresponder al vendedor, mientras que a partir del 3 de diciembre en adelante, deberían ser del nuevo inversor (comprador).

METODOS DE PAGO Y RETIRADA DE FONDOS

Se puede ingresar o retirar dinero por tarjeta o transferencia bancaria, no tiene coste alguno. El ingreso por tarjeta es inmediato, la transferencia tarda entre 24 o 48 h. Es importante que en tu área privada subas un documento de titularidad de cuenta bancaria para así poder retirar fondos.

COMISIONES Y HACIENDA

La comisión que cobran ya está contemplada en el proyecto, es decir, es una comisión implicita.

Comisiones que aparecen en su web y que son implícitas, es decir, ya están contempladas en los balances del vehículo de la oportunidad:

1.- Comisión de estudio de la operación del 6% para cubrir los gastos de estudio de la oportunidad (captación del inmueble, estudio de viabilidad, estudio de adecuación, publicación, publicidad, etc…)

2.- Una comisión a la venta de la oportunidad del 4%

3.- Comisión de éxito del 10% sobre los beneficios obtenidos

4.- Honorarios por la gestión del apartamento. Generalmente el 30% cubrir todos los gastos de limpieza, atender a los huéspedes a la llegada, dar de alta los apartamentos en los distintos portales web, actualización y mantenimiento de tarifas, etc.

En cuánto a hacienda, una vez recibes tus intereses la plataforma te retiene el 19% IRPF para ingresarlo a hacienda y te aparece en tu borrador, con lo cual no tienes que hacer nada. Si vendes en el marketplace, la plataforma no te retiene, y debes meterlo manualmente en tu borrador las ganancias obtenidas. Más información sobre tributación.

Al ser un préstamo participativo, hay que presentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Juridicos Documentados (AJD), los préstamos están exentos de tributación en virtud del artículo 45.1.b 15 del Texto Refundido del ITP. Aunque esten exentos, hay que declarar, Brickstarter realiza dicha declaración a nombre de los inversores.

OTROS DATOS DE INTERÉS

El inmueble que se compra con la financiación que aportan los inversores, no se pone a nombre de los mismos, sino de Brickstarter, es decir, el propietario es Brickstarter, según nos informan desde su atención al cliente, es por tema de costes y burocracia, no obstante el capital aportado por los inversores está respaldado por el inmueble de cada proyecto.

Recientemente la plataforma ha habilitado un canal en telegram, para preguntas y respuestas.

CONCLUSIÓN

Es una buena línea de inversión para diversificar y participar en el alquiler turístico con pequeñas cantidades, la inversión mínima son 50€, como he comentado arriba el coliving está en auge.

Buena rentabilidad y posibilidad de acudir al mercado secundario para vender en el caso que necesites recuperar tu inversión.

A día de hoy no tengo información de ningún default.

Hecho en falta situación financiera de Brickstarter, no esta en su web, es interesante conocer los balances de la empresa, daría un plus de confianza.

Lo que menos me gusta:

Atención al cliente, tardan mucho en dar respuestas, en otras plataformas en el mismo día tienes respuestas, en está puede tardar semanas, algo que deberían mejorar.

Tampoco me gusta que cuando vendes en el mercado secundario, no abonen los intereses de la parte proporcional de los días en lo que la inversión ha estado a nombre del vendedor.

No se tiene acceso al contrato de préstamo participativo.

Si sigues teniendo más dudas o preguntas sobre está plataforma, puedes consultar sus Preguntas Frecuentes aquí, también puedes preguntarme y responderé.

Si estás interesado en darte de alta y quieres conseguir un BONUS introduce en el registro de alta el siguiente código INVERSIÓN769, y consigue 15€ para invertir en el mercado primario. Para darte de alta accede aquí. Cuando le des al enlace si en el proceso de alta no te sale el código, copia y pega o introdúcelo manualmente.

ACTUALIZACIÓN:

ENERO 2024: Han abierto canal en telegram para que los inversores puedan realizar preguntas y tener informados a los inversores sobre las oportunidades.

13/01/2023: He probado el mercado secundario, es decir, he vendido parte de mis inversiones, he de comentar que ha sido muy rápido. Con lo cual es una ventaja, en el momento de querer salir y recuperar lo invertido puedes vender todo o parte, según la necesidad.

08/03/2023: Está plataforma cada día va aportando más información a los inversores, aterriza con un informe, que recoge todos los proyectos llevados a cabo y en la situación en la que se encuentran. Esperemos que todos los meses o cada dos meses nos ofrezcan información detallada sobre las oportunidades.

15/03/2023: He creido oportuno poner un ejemplo real sobre el cálculo de la rentabilidad, pues a muchas personas les parece un poco confuso. La rentabilidad contemplada es aproximada, es decir, con respecto al Alquiler, en el estado financiero que pone la plataforma a disposición de los inversores, es por ocupación completa, puede ocurrir que que el inmueble no tenga ocupación completa o no tenga ocupación, con lo cual, la ganancia mensual puede variar de un mes a otro, es poco probable que no tenga ocupación, la plataforma ha hecho un estudio sobre la zona y hay demanda. Con respecto a la plusvalía (venta) del inmueble en cada proyecto se estima la revalorización que tendrá ese bien a los 5 años, puede ocurrir que se obstenga una oferta interesante antes de los 5 años y se venda, de ahí, que la rentabilidad de la venta también es provisional. Pasamos al Ejemplo.

Ejemplo práctico de una operación, cogiendo datos de la foto de arriba:

TOTAL A FINANCIAR: 102.867€

INGRESOS ANUALES POR ALQUILER: 12.000€

GASTOS ANUALES POR ALQUILER (GESTIÓN, IBI, SUMINISTROS): 1.740€

AMORTIZACIÓN DEL INMOVILIZADO: 1.854€

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN; 12.000€ – 1.740€ – 1.854€= 8.406€

IMPUESTOS (IS) = 2.101.50€

RESULTADO DEL EJERCICIO: 6.304,50€

RENTABILIDAD ALQUILER BRUTA = 12.000€ (INGRESOS ANUALES DE ALQUILER)/102.867€ (CANTIDAD FINANCIADA) *100 = 11,67%

RENTABILIDAD ALQUILER NETA = 6.304,50€ (RDO EJERCICIO)/102.867€ (CANTIDAD RECAUDADA)*100 = 6,13%

SE ESTIMA QUE LA VENTA SERÁ UN 20% (PROVISIONAL)= 102.867€ * 20% = 123.440,40€

Suponiendo que el inmueble este ocupado al 100% durante el año, los ingresos totales serán 12.000€ y la rentabilidad neta que percibe cada inversor será 6.13%, Si hemos invertido 500€, la rentabilidad anual sería 500€ * 6,13% = 30,65€. A los 4 años, hemos recibido de alquiler: 30,65€*4 años = 122,60€

Al quinto año se vende el inmueble: La revalorización del inmueble asciende a 20.573,40€ bruto, neto sería 15.430,05€

Total ingresos obtenidos por el Alquiler menos los Gastos incluida la comisión que se lleva la plataforma asciende a 34.689.10€ neto

Total Resultado: 15.430,05€ + 34.689,10€ = 50.119,15€

Total a percibir por el Alquiler + Venta = 122,60€ + 45€ (500€ * 9%) = 167,60€ neto aproximadamente, pues los valores son estimaciones, pues dependen del mercado.

NOTA: Los datos son extraidos de la previsión económica que la plataforma pone a disposición de los inversores. El pago de intereses sobre el Alquiler es mensual.

Hay que tener en cuenta que desde que se financia el proyecto hasta que entra en explotación la plataforma paga a los inversores el 5% anual. Ejemplo: Invertimos 500€, se cierra la financiación y se acondiciona el inmueble, tarda por ejemplo 2 meses hasta que entra en explotación, una vez en explotación la plataforma paga a los inversores el 5% sobre esos 2 meses. 500€ * 5% = 25€ anual, dos meses sería: 25€/12meses = 2.08€ * 2 meses = 4,16€ bruto, neto: 3,37€

JUNIO 2023: He puesto en venta todas mis inversiones en el mercado secundario y, debo comentar, ¡todo se vendió en un abrir y cerrar de ojos! El mercado secundario funciona de manera excepcional. Te estarás preguntando por qué vendí todas mis participaciones en el mercado secundario. Respuesta:

En mi entrada ya comente que la atención al cliente deja mucho que desear y, lamentablemente, sigue siendo igual. En caso de tener dudas y necesitar respuestas, tardan semanas en responder, lo cual es completamente inaceptable. Por otro lado, resulta decepcionante que el contrato de la inversión no sea enviado de manera inmediata, ya que es un documento crucial que debería entregarse sin demora, de hecho, hay que reclamarlo. Dadas estas circunstancias, decidí retirar mis inversiones. Aunque no descarto volver algún día, espero que en el futuro se puedan mejorar estos aspectos para brindar un servicio más eficiente y confiable a los inversores

AGOSTO 2023: Novedad: Hasta que el inmueble entra en explotación, se recibe el 5% anual promocional. Sin embargo, la plataforma ha decidido pagar ese 5% anual independientemente de si el bien ha entrado en explotación, lo que permite a los inversores recibir intereses desde que se cierra la oportunidad. Pero esto no es todo, la plataforma va un paso más allá y permite vender las participaciones de oportunidades que aún no han entrado en explotación, ofreciendo liquidez a los inversores para que puedan salir cuando lo deseen.

Recuerda: No elijas una plataforma por la bonificación, ten en cuenta otros factores más importantes. Ej. transparencia de la plataforma, riesgos, tipo de préstamos, si está o no regulada, etc, hay muchos factores a tener en cuenta, recuerda que lo que está en juego es tu dinero.

ADVERTENCIA

Toda la información que aparece en mi blog, son mis opiniones, consejos, sugerencias y reflexiones, etc, NO SOY ASESORA soy INVERSORA, NO ES NINGUNA RECOMENDACIÓN, todo lo que hagas lo haces bajo tu responsabilidad. La información que aparece en este artículo NO CONSTITUYE ningún ASESORAMIENTO FISCAL, CONTABLE O LEGAL, en caso de dudas, consulte con un experto en la materia.

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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate , Sego Factoring (crowdfactoring), Hausera, Civislend, PFP., S.A y Domoblock

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P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.