¿QUÉ ES LOAN TO VALUE (LTV)? ¿PARA QUÉ SE UTILIZA? ¿CÓMO SE CALCULA? ¿QUÉ RELACIÓN HAY ENTRE EL LTV Y CROWDLENDING?

¿Qué Loan to Value (LTV) o la relación Préstamo Valor?

Es un ratio que compara el coste de la hipoteca con el valor de tasación de la propiedad que se utiliza como garantía, cuanto mayor sea el pago principal, menor será su relación con el LTV.

¿Para qué se utiliza?

Los prestamistas o entidades financieras utilizan este valor para saber si prestar o no el dinero y si es necesario requerir garantías (seguro hipotecario privado).

Las entidades financieras o prestamistas conceden a los solicitantes una tasa de interés más bajo cuando el LTV es igual o inferior a 80%, por encima de este valor el interés a aplicar es mayor, hay más riesgos de impago y se requiere garantías (seguro hipotecario privado).

Tramos para el LTV

• Superior a 80% = Alto

• Igual o inferior a 80% = Medio

• Entre el 50% y 80% = Medio – Bajo

• Por debajo de 50% = Bajo

Es decir, cuánto más alto sea el LTV, más riesgos de impagos hay y mayor será el interés a aplicar, si se le concede el préstamo.

¿Cómo calcular el LTV?

Fórmula:

LTV = MA/APV

Leyenda:

MA = Importe de la hipoteca

APV = Valor de Tasación de la propiedad

Desventaja del LTC

Sólo tiene en cuenta el valor de la hipoteca, no tiene en cuenta otras obligaciones del prestatario. Ejemplo: Una segunda hipoteca o préstamo con garantía hipotecaría.

El Customer Lifetime Value (CLTV) o valor del tiempo de vida del cliente, es una medida más inclusiva de la capacidad de un prestatario para devolver un préstamo.

Relación entre el LTV y el Crowdlending

Las Plataformas de Financiación Participativa (PFP), a los promotores que acuden para que les financien proyectos, las plataformas analizan el LTV, para conocer el riesgo de cobro de ese préstamo. Este dato la mayoría de las plataformas lo suelen poner en la documentación de las oportunidades y es un dato importante a tener en cuenta por los inversores, como también debe tenerse en cuenta la TAE, TIN, duración, pago de intereses, situación financiera, etc.

Hay que tener presente que el valor de tasación puede sufrir alteraciones (puede bajar no es lo habitual pero puede ocurrir) por los siguientes motivos:

1.- Mercado Inmobiliario

2.- Haya que vender rápido, hay que liquidar

Otros Riesgos a tener en cuenta en crowdfunding y crowdlending

Caso práctico:

Promotor necesita un préstamo por importe de: 400.000€

Pone como aval el inmueble que está tasado en: 550.000€

LTV = 400.000€/550.000€ = 72,72%, es un % medio – bajo, hay posibilidades de que el promotor devuelva el préstamo sin «complicaciones«, hay que tener en cuenta, que en toda inversión hay otros riesgos que se deben tener en cuenta. Nota: Toda inversión conlleva riesgo de pérdida total o parcial.

LTV sirve a las plataformas para valorar los proyectos que les llegan, una vez analizado, proceden o no a la publicación de la oportunidad para que los inversores participen, las plataformas, suelen pedir a los promotores otras garantías para así «brindar» a los inversores más seguridad para que no se produzca el impago, como puede ser:

1.-Garantías personales

2.-Garantía hipotecarías

3.-Pignoración de Acciones, etc.

Si existe garantías, en caso se impago se procede a su ejecución para así recuperar el capital más los intereses de los inversores.

Espero haber ayudado un poco con está entrada a los que empiezan en este mundillo y aquellos que aún estando en el, no tienen muy claro determinados conceptos.

Plataformas en las que participo: Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate y Sego Factoring (crowdfactoring),

Acceso a Promociones vigentes.

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P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.