INTRODUCCIÓN
Además de los fondos de inversión de gestión activa y pasiva, existen otras opciones para generar ingresos pasivos, como las Plataformas de Financiamiento Participativo (PFP). Entre ellas, destacan el CROWDLENDING (Préstamos a Particulares y a Empresas), CROWDFUNDING (EQUITY – Plusvalía) o CROWDLENDING (Préstamos) INMOBILIARIO y CROWDFACTORING (Adelanto de Facturas). Nos centraremos en plataformas españolas y sobre todo reguladas por la Comisión Nacional de Mercado de Valores (CNMV).
Plataformas que están reguladas por la CNMV.
Es importante destacar que, a diferencia de otras modalidades, el crowdfactoring no está sujeto a regulación por parte de la CNMV
¿QUÉ ES EL CROWDFUNDING o CROWDLENDING?
Consiste en una forma de financiación colectiva online a través de Plataformas de Financiación Participativa (PFP), donde se unen inversores e invierten parte de su capital en proyectos. El término, procedente del inglés, está formado por crowd (multitud), funding (financiación) y Lending (préstamos). En español es conocido como micromecenazgo, y es muy empleado para impulsar proyectos de índole cultural, política o social.
Existen varios tipos de Crowdfunding, pero nos enfocaremos principalmente en el CROWDFUNDING Y CROWDLENDING INMOBILIARIO, así como en el CROWDFACTORING.
CROWDFUNDING
Es una forma de invertir en el sector inmobiliario sin tener que realizar una gran inversión de dinero ya que la compra de los locales o viviendas se realiza de manera conjunta con otros inversores. Las plataformas que se dedican a financiar proyectos de inmobiliario analizan diferentes proyectos de venta y reforma de edificios, locales o viviendas en las principales ciudades de España para su alquiler y venta. Las plataformas publican los proyectos en sus web y los inversores eligen el proyecto donde quieren invertir y recibirán la rentabilidad de dicha inversión.
El crowdfunding inmobiliario adopta varias formas, es decir, se puede participar a través de:
1.-Proyectos de plusvalía (crowdfunding equity)
2.-Proyectos de préstamo (crowdlending) con garantía hipotecaria o garantías personales a un tipo de interés fijo.
Entre los inversores y las plataformas se firma un contrato de mandato o inversión, donde los inversores dan poder a las plataformas, para que velen por sus intereses.
Participar en las Plataformas de Financiación Participativa (PFP), que ofrecen estos servicios, en la mayoría de ellas el coste para los inversores es «gratis», las plataformas cobran al promotor no a los inversores, la plataforma se encarga de todos los trámites y análisis de las inversiones a cambio de una comisión que ya está incluida en el proyecto que se financia.
Hemos dicho «gratis» para los inversores, la comisión de las plataformas está contemplada en los proyectos, es implícita. Además hay que tener en cuenta que en caso de impago de cualquier oportunidad, los gastos de litigios corren a cuenta de los inversores, las obligaciones es entre el promotor y los inversores, las plataformas solo actúan para poner en contactos a unos y a otros y llevar un seguimiento e informar a los inversores. Las plataformas se encargan de reclamar la deuda mediante acciones extrajudiciales (amistosa) y judiciales, dichos gastos son descontados del capital que se recupere, la cantidad restante es para pagar a los inversores.
Una vez publicado los proyectos en la web de las plataformas, en ellos aparece toda la documentación, como desglose de presupuesto, balance de la empresa, planos de las viviendas, etc, para que el inversor pueda tomar una decisión.
PROYECTOS DE CROWDFUNDING O CROWDEQUITY (PLUSVALÍA)
En este tipo de inversión los inversores reciben participaciones o acciones a cambio de sus aportaciones en el proyecto, se conoce como proyectos de plusvalía, el promotor constituye una SPV (es una empresa vehículo, para un objetivo especifico, es decir, para financiar proyectos concretos), toma forma de una S.L (Sociedad Limitada), para la captación de capitales y es la que efectivamente invertirá en el proyecto (los inversores no van a notaría sino que en realidad dan poderes a las plataformas o al promotor y ellos lo hacen en su nombre). Los inversores con el % de su participación participan en la Junta de Accionistas, cuando lo requiera la plataforma, pero no deciden sobre el proyecto, es el promotor quien hace y deshace.
En este tipo de inversión de plusvalía tanto la rentabilidad y el tiempo de devolución de capital más intereses es mayor. Para calcular la rentabilidad nos encontramos con tres escenarios, FAVORABLE, MODERADO Y DESVAFORABLE, según las estimaciones de los costes de la obra o reforma. El tiempo estimado ronda entre los 24 y 30 meses, el riesgo y la rentabilidad es mayor. Esta inversión necesita de un análisis más profundo para evaluar los riesgos, si el plan no sale bien los inversores pueden perder su inversión. No garantiza la ganancia en ningún momento.
Ejemplo: Pongamos que invertimos en dos proyectos diferentes, tendremos participaciones en dos sociedades diferentes que tendrán un porcentaje igual o diferente dependiendo de la cantidad invertida, al estar en dos sociedades independientes el riesgo de quiebra se minimiza y con ello diversificamos nuestra cartera.
El crowdequity se utiliza también para financiar a Startups, empresas de nueva creación. Está inversión es de alto riesgo y a largo plazo.
Crowdfunding inmobiliario a través de proyectos de equity, los inversores que forman parte de la sociedad tienen el derecho de votar y decidir sobre determinados asuntos relevantes para el proyecto que vienen definidos en los estatutos de la sociedad. Esta participación activa brinda a los inversores la oportunidad de influir en el desarrollo y la dirección del proyecto inmobiliario en el que han invertido. Ejemplo, aprobación de cuentas anuales, cambio administrador, cambios en el plan del proyecto, etc.
PROYECTOS DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA O PRÉSTAMO A EMPRESAS Y PARTICULARES, MÁS CONOCIDO COMO CROWDLENDING
Se aplica un tipo de interés sobre el dinero aportado, es decir, el inversor aporta capital a la oportunidad o proyecto para que le sea devuelta aplicando un interés pactado de antemano, cada plataforma o proyecto establece el tipo de interés y la duración en la que devolverá el capital más los intereses. Los inversores actúan como prestamista. Normalmente la duración está entre 12 y 18 meses. En caso de incumplimiento se ejecuta esa garantía sobre el bien o sobre las garantías adicionales que avalen el importe prestado, el riesgo es menor, además existe la amortización anticipada, no obstante toda inversión conlleva riesgos. Los inversores no participan en los beneficios del proyecto, y en un principio, no pierden si el proyecto no sale bien, pues estamos ante un préstamo con intereses pactado de antemano. Hay que tener en cuenta que toda inversión tiene riesgo de pérdida parcial o total de la inversión.
El crowdlending se utiliza mucho en proyectos que ya tienen una solvencia económica y no quieren o no pueden acceder a financiación bancaria, La mayoría de las empresas tienen líneas de crédito con entidades bancarias, que tienen un límite, de ahí que acudan a plataformas de crowd para obtener financiación para sus proyectos.
Es importante tener presente que, cuando se habla de métodos de financiación alternativa, no hay opciones buenas o malas. La elección por una u otra vendrá dadas por las circunstancias personales de cada inversor.
TRIBUTACIÓN DE LAS GANANCIAS
- Personas Físicas: Su tributación en el IRPF tributa como rendimiento de capital mobiliario, dependiendo de la plataforma retiene el porcentaje normalmente el 19% que lo ingresa en hacienda a tu nombre, las plataformas españolas suelen hacer eso, las extranjeras eres tú quién debe declararlo a hacienda en tu declaración de la renta (IRPF). Más información sobre tributación.
- Personas Jurídicas: Tributan en el Impuesto de Sociedades
Nota: Consulta con un asesor fiscal
¿CUÁNTO DINERO PUEDO INVERTIR?
Las plataformas son PFP (plataforma de financiación participativa) y están reguladas por la Ley 5/2015 de Financiación Empresarial que limita el máximo a invertir según el tipo de inversor que seamos: acreditados o no acreditados recogidos en los Arts. 81 y 82. Algunas estás reguladas por la Comisión Nacional de mercado de Valores (CNMV), las españolas, las extranjeras están reguladas por la leyes de su país.
Las plataformas están reguladas por el Reglamento (UE) 2017/1129 y la Directiva (UE) 2019/1937, ya ha entrado en vigor el nuevo Reglamento (UE) 2020/1503, las plataformas tienen hasta noviembre de 2023 para adaptarse al mismo. Este reglamento prevalece sobre la Ley 5/2015, entre las novedades elimina el límite para los inversores no acreditados o no experimentados entre otras.
Cuando te registras en la plataforma, se considera inversor a toda persona física o jurídica que haya facilitado sus datos correctamente. Pero hay dos tipos de inversores, los acreditado y no acreditados, para ser acreditado, el inversor debe solicitarlo y cumplir con ciertos requisitos.
La diferencia entre inversor acreditado y no acreditado es la cantidad máxima que podrá invertir en este tipo de plataformas.
1.-Inversores no acreditados: No podrán invertir más de 3.000€ por proyectos ni más de 10.000€ al año en todas las plataformas de inversión colaborativa como pueden ser los préstamos P2P, además no pueden invertir en proyectos que alcance los 2.000.000€.
2.-Inversores acreditados: No tienen límite para invertir. Estos inversores pueden ser Personas Jurídicas o Físicas y deben cumplir unos requisitos:
Personas Jurídicas: Deben tener activos por un valor mínimo de un millón de euros, negocios de al menos dos millones de euros y un mínimo de 300.000 € en recursos propios.
Personas Físicas: Deben tener unos ingresos mínimos anuales de 50.000 euros o un patrimonio de al menos 100.000 euros.
Todas las plataformas permiten elegir entre inversor acreditado o no. Está información en breve cambiará, las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse al nuevo Reglamento, ver articulo sobre el nuevo Reglamento.
IMPORTE MINIMO PARA INVERTIR
Depende mucho de la plataforma, normalmente el mínimo son 500€, aunque nos podemos encontrar mínimos entre 50€, 100€ y 250€, depende si es plusvalía, préstamos con garantía hipotecaría o préstamos a particulares.
PASOS PARA DARSE DE ALTA EN LAS PLATAFORMAS
Antes de darte de alta si tienes alguna duda acude al apartado de preguntas frecuentes de la web de cada plataforma, donde detallan muy bien todas las cuestiones, la mayoría de las plataformas no cobran comisiones a los inversores, digamos que la comisión es encubierta, es decir, ya está contemplada como gastos en el proyecto.
Importante lee el contrato de mandato o inversión de cada plataforma, la gran mayoría en el caso de que haya problemas con la oportunidad, es decir, en el caso hipotético que el promotor no cumpla con lo acordado y haya que demandar, los gastos del litigio (abogados, estudios, costes judiciales, etc) corren a cargo de los inversores. Desde mi humilde opinión es un abuso por parte de la plataforma, pues la plataforma no aporta capital alguno y cobra en el momento de la financiación del proyecto y también cobra si el proyecto tiene éxito, con lo cual considero que esos gastos en caso de litigio deben correr a cuenta de las plataformas para así «garantizar» los intereses de los inversores. Las plataformas no tienen Fondo de Garantía, es decir, las plataformas no tienen responsabilidad a terceros.
Pasos para darte de alta en las plataformas, te registras, recibes un correo electrónico de que ya estás dado de alta, entras en tu perfil subes el DNI y titularidad de tu cuenta bancaria, una vez verificados los documentos puedes invertir, cada plataforma tiene una wallet que puedes cargar directamente a través de la cuenta bancaria que has puesto o a través de tarjeta puede ser de débito, crédito o prepago, cargar a través de tarjeta el importe aparece inmediatamente en tu wallet, por transferencia bancaria tarda entre 24 o 48 horas.
¿QUÉ ES EL CROWDFACTORING?
Estas plataformas ponen en contacto a empresas que necesitan un adelanto en facturas que están pendientes de cobro con inversores y a cambio se recibe intereses en un plazo establecido, el interés es acordado de antemano, al vencimiento se devuelve capital más intereses. Plazo de los préstamos ronda entre 30, 60, 90 y 145 días. Estos préstamos se conocen como P2B, es decir, préstamos a empresas no a particulares. Está actividad no está regulada por la CNMV. La Ley 5/2015 de Financiación Empresarial regula la actividad de crowdlending (préstamos), a fecha de hoy no existe regulación de la actividad de crowdfactoring.
Caracteristicas:
1.- Inversión a corto plazo
2.- Operaciones con seguro y sin seguro y de AAPP
3.- Rentabilidad Atractiva
4.- Diversificación
5.- Inversión mínima 50€
El alta en estas plataformas es igual que en las de crowdfunding y crowdlending, ver apartado más arriba, su tributación es igual que la de crowdlending, forma parte de las rentas de ahorro.
Consejo: Invierte si estás preparado e invierte aquello que no necesitas en un corto plazo de tiempo, de ahí la importancia de tener un colchón de seguridad. Ten presente que TODA INVERSIÓN CONLLEVA PÉRDIDA PARCIAL O TOTAL, nada está garantizado.
Recuerda: No elijas una plataforma por la bonificación, ten en cuenta otros factores más importantes. Ej. transparencia de la plataforma, riesgos, tipo de préstamos, si está o no regulada, etc, hay muchos factores a tener en cuenta, recuerda que lo que está en juego es tu dinero.
ACTUALIZACIÓN:
ENERO 2023: Ley 5/2015 de Financiación Empresarial , Titulo V, -Régimen jurídico de las Plataformas de Financiación Participativa, se ha derogado el contenido, y se añade un nuevo Título V, con efectos de 10 de noviembre de 2022, por los arts. 14 y 15 de la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas.
Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate , Sego Factoring (crowdfactoring), Hausera y Civislend, PFP., S.A
Acceso a Promociones vigentes.
ADVERTENCIA
Toda la información que aparece en mi blog, son mis opiniones, consejos, sugerencias y reflexiones, etc, NO SOY ASESORA soy INVERSORA, NO ES NINGUNA RECOMENDACIÓN, todo lo que hagas lo haces bajo tu responsabilidad. La información que aparece en este artículo NO CONSTITUYE ningún ASESORAMIENTO FISCAL, CONTABLE O LEGAL, en caso de dudas, consulte con un experto en la materia.
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P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
CÓMO GENERAR INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE LAS INVERSIONES 