INTRODUCCIÓN
Existen alternativas a la inversión tradicional para invertir en el mercado inmobiliario, como la Tokenización y las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) o Proveedores de Servicios de financiación Participativa (PSFP). que permiten a los inversores diversificar su cartera sin necesidad de invertir grandes cantidades de dinero en bienes raíces.
La Tokenización inmobiliaria es una tecnología relativamente nueva que ha surgido en los últimos años como resultado de la popularidad creciente de las criptomonedas y la tecnología blockchain. Aunque la tokenización en sí misma no es una idea nueva, la aplicación de esta tecnología al sector inmobiliario es relativamente reciente. Los primeros proyectos de tokenización inmobiliaria comenzaron a surgir alrededor de 2017,
Las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) o Proveedores de Servicios de financiación Participativa (PSFP) en el sector inmobiliario han ido surgiendo gradualmente en los últimos años, a medida que las empresas han buscado formas alternativas de financiar proyectos inmobiliarios. En España, las primeras PFP inmobiliarias aparecieron en 2014, tras la aprobación de la Ley de Fomento de la Financiación Empresarial. Desde entonces, estas plataformas han ido ganando popularidad y se han convertido en una alternativa de financiación para promotores y pequeños inversores.
SIMILITUDES
1.-Deben cumplir con los requisitos de regulación establecidos por la CNMV. Las empresas que ofrecen la posibilidad de inversión a través de tokens, deben hacerlo a través de una Entidad de Servicios Financieros (ESI), regulada por la CNMV, de esta manera, se asegura que la empresa cumpla con los requisitos de transparencia, seguridad y protección al inversor, sin embargo, las PFP o PSFP deben estar reguladas por la CNMV y acogerse al Reglamento UE 2020/1503.
2.- En ambos casos, los inversores pueden participar en proyectos inmobiliarios sin tener que adquirir una propiedad completa, lo que les permite diversificar su cartera de inversiones y reducir los costes asociados con la compra y mantenimiento de propiedades.
3.- Tanto a través de empresas de tokenización como PFP o PSFP, los inversores pueden acceder a información detallada sobre el proyecto y la inversión a través de plataformas en línea, lo que facilita la toma de decisiones.
4.- Las Empresas de Tokenización al igual que las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) o Proveedores de Servicios de financiación Participativa (PSFP), no tienen ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no está cubierta por ningún plan de indemnización de los inversores ni por ningún Fondo de Garantía de depósitos, la pérdida está limitada, al capital invertido,
5.- En ambas, la comisión de gestión está implícita en la financiación de la oportunidad y se cobra una vez que el proyecto ha sido financiado. Esto significa que, aunque el proyecto no tenga éxito, ambas empresas habrán cobrado por su gestión. Sin embargo, algunas empresas de tokenización o PFP también cobran una comisión de éxito, que se paga en caso de que el proyecto sea rentable y genere beneficios para los inversores. Esta comisión de éxito es un incentivo adicional para que estas empresas se esfuercen por lograr el éxito de los proyectos que gestionan.
DIFERENCIAS
1.- La inversión en inmobiliario a través de tokens implica la compra de tokens que representan una fracción del valor de un inmueble. Sin embargo, la inversión en una Plataforma de Financiación Participativa (PFP) o Plataformas de Servicios de Proveedores de financiación Participativa (PSPF), implica la compra de una participación en un proyecto inmobiliario en particular.
2.- La inversión en inmobiliario a través de tokens generalmente ofrece una mayor liquidez que la inversión en una Plataforma de Financiación Participativa (PFP) o Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP). Los tokens se pueden comprar y vender en el mercado secundario, mientras que en las PFP o PSFP hay que esperar a que el proyecto finalice (préstamo) o se venda (equity), para poder recuperar nuestro capital. Ejemplo de plataformas en las que yo invierto, Wecity, Urbanitae, Stockcrowd in y Sego Real Estate.
3.- La inversión en inmobiliario a través de tokens generalmente reduce los tiempos y costes asociados a la burocracia y trámites de una inversión tradicional, como los honorarios de notarios, tasadores, etc, debido a la automatización de muchos de estos procesos y reduce la necesidad de intermediarios. En las PFP o PSFP la presencia de intermediarios y la necesidad de cumplir con ciertos requisitos legales y regulatorios pueden resultar en mayores tiempos y costes en la ejecución de la inversión. En definitiva, la reducción de costes y tiempo en la inversión a través de tokens se traduce en una mayor rentabilidad para los inversores.
4.- Las empresas de tokenización son propietarias de los inmuebles que gestionan, sin embargo, las Plataformas de Financiación Participativa o Proveedores de Servicios de financiación Participativa, no son propietarias de los inmuebles, sino que actúan como intermediarias entre los promotores y los inversores.
5.- Las empresas que ofrecen servicios de tokenización inmobiliaria establecen en sus contratos que en caso de incumplimiento contractual, las partes involucradas se someten a las leyes del país del emisor y los inversores y la empresa emisora se someten a la jurisdicción de los tribunales de la sede social del emisor (empresa). Por otro lado, en las Plataformas de Financiación Participativa o Proveedores de Servicios de financiación Participativa, los inversores firman un contrato de mandato con la plataforma en el que esta se compromete a velar por sus intereses en caso de incumplimiento y a realizar las gestiones necesarias tanto en la vía extrajudicial como en la vía judicial, lo que reduce significativamente la burocracia y los costos individuales de los procesos judiciales. Los gastos incurridos en este proceso son descontados del montante recuperado en caso de que se consiga recuperar el dinero. Tipos de contratos en las PFP o PSFP.
En ambos casos, se busca garantizar los derechos de los inversores en caso de posibles problemas o incumplimientos, siendo más ventajoso el servicio que ofrece las PFP o PSFP debido a cuestiones tanto burocráticas como colectivas. En el caso de las empresas de tokenización, aunque la inversión es colectiva, cada inversor tiene que realizar sus propias acciones legales para recuperar su inversión en caso de problemas o incumplimientos. Esto puede ser un proceso burocrático y costoso para los inversores individuales, lo que puede desincentivar la participación en este tipo de inversiones, a menos que los inversores decidan unirse.
6.- La inversión a través de tokens ofrece la flexibilidad de invertir tanto con dinero fiduciario como con criptomonedas, lo que brinda a los inversores más opciones. por tanto en las PFP o PSFP, sólo se puede invertir a través de dinero Fiduciario. Los inversores que invierten en criptomonedas deben tener en cuenta que esta inversión puede ser altamente volátil.
Ejemplo: En las empresas españolas de inversión a través de token, el valor de dichos tokens suele estar denominado en euros. lo que significa que el token no sufre volatilidad como las criptomonedas, sin embargo, los inversores que deciden invertir en criptomonedas deben tener en cuenta que el valor de estas puede fluctuar y que están sujetos a las variaciones en el tipo de cambio entre su divisa de origen y el euro, tanto cuando invierten como cuando recuperan su capital más beneficios.
7.- La inversión mínima en la inversión a través de tokens suele ser alrededor de 100€, sin embargo, en las PFP o PSFP el importe mínimo suele ser más elevado y oscilar alrededor de los 500€. El importe mínimo puede variar según el proyecto.
CONCLUSIÓN
La inversión en inmobiliario a través de tokens puede proporcionar una forma más accesible, líquida, transparente y económica de invertir en bienes raíces en comparación con la inversión en Plataformas de Financiación Participativa o Proveedores de Servicios de financiación Participativa. A pesar de que ambas opciones tienen sus propios riesgos, es crucial realizar una investigación exhaustiva de los beneficios y riesgos asociados antes de invertir en cualquiera de ellas.
Las dos opciones de inversión son buenas alternativas para el inversor minorista, la elección final dependerá donde cada uno se sienta más cómodo, antes de decantarse por una u otra, te aconejo que realices una investigación exhaustiva para asegurarte de que no estás frente a un chiringuito financiero o estafa financiera. Asímismo, no sólo te dejas llevar por la rentabilidad, analiza otros aspectos del proyectos, como por ejemplo, zona, licencia, ventas, cargas nota simple, etc
NOTA: Con el nuevo reglamento las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) pasan a llamarse Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP). Las PFP tienen hasta noviembre del 2023 para acogerse al mismo.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate, Sego Factoring (crowdfactoring), Hausera, Civislend, PFP., S.A y Domoblock
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