INTRODUCCIÓN
He creado esta entrada con el propósito de compartir los pasos que seguí al tramitar la reclamación de los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario en nombre de un familiar. Considero que esta información puede ser de utilidad para otras personas en situaciones similares.
Quiero hacer hincapié que la información proporcionada en esta entrada NO ES VINCULANTE, en caso de dudas, consulta siempre con un experto en la materia, pues cada situación puede ser única.
Hay varias sentencias que han declarado abusiva la cláusula de gastos de los contratos hipotecarios, por tanto las entidades financieras deben aplicar y anular dicha cláusula y restituir a los clientes esos gastos incurridos.
El TJUE, en Sentencia de 16 de Julio de 2020, y el Tribunal Supremo, Sentencia de 24 de Julio de 2020, coinciden en que:
a. “«el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes» (…) ” y
b. “(…) “«si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar»”
¿QUÉ GASTOS PUEDEN RECLAMARSE?
Las sentencias del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019, 24 de julio de 2020, 26 de octubre de 2020 y 27 de enero de 2021 establecen la distribución de los gastos relacionados con la constitución de un préstamo hipotecario de acuerdo con las reglas legales y reglamentarias aplicables en el momento de la contratación. Estos gastos se distribuyen de la siguiente manera:
1.- Gastos Registro de la Propiedad: Banco Prestamista
2.- Gastos de Gestoría: Prestamista (Banco)
3.- Gastos Notariales: 50% Prestamista y Prestatario
3.- Gastos de Tasación: Prestamista (Banco)
4.- Impuesto Actos juridicos documentados (AJD): Prestatario (Cliente)
5.- Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: Prestatario (Cliente)
QUE NECESITAS PARA PODER RECLAMAR DICHOS GASTOS
Para poder reclamar los gastos mencionados, es necesario contar con las facturas o documentos que justifiquen dichos gastos. Es recomendable tener las facturas en tu posesión, ya que es posible que el banco intente complicar el proceso de reclamación.
Al contar con las facturas originales, tendrás pruebas concretas de los gastos incurridos durante la constitución del préstamo hipotecario. Esto fortalecerá tu posición al presentar la reclamación y facilitará el proceso de negociación con el banco. Así mismo, es importante estar en posesión del contrato del préstamo hipotecario.
Si NO DISPONES DE LAS FACTURAS, ¿QUÉ PUEDES HACER?
Si te encuentras en la situación de no contar con las facturas de los gastos hipotecarios debido al tiempo transcurrido desde la firma de la hipoteca, no te preocupes.
Puedes solicitar al banco que es comprensible que los clientes no dispongan de las facturas después de tanto tiempo. En este supuesto el banco complicará el proceso de reclamación, pero aún así, hay que intentarlo.
En esta situación, existen tres opciones que puedes considerar:
1.- Si no tienes las facturas y recuerdas quién llevo a cabo los trámites, te sugiro que te pongas en contacto con esa persona o entidad. Es posible que puedas obtener un duplicado a través de ellos, puede ser que te cobren X por emitir duplicados.
2.- Presentar los adeudos (cargos en cuenta) que hayas conservado hasta ahora: Si has mantenido registros de los pagos realizados relacionados con la hipoteca, puedes presentarlos como prueba de los gastos incurridos. Aunque no sean facturas propiamente dichas, estos adeudos pueden respaldar tu reclamación y demostrar los gastos realizados.
3.- Solicitar al banco un cálculo de los gastos hipotecarios sin su aplicación: Puedes pedir a la entidad financiera que realice un cálculo de los gastos totales incurridos en tu préstamo hipotecario, excluyendo los gastos hipotecarios. De esta manera, podrías obtener una estimación del monto total de los gastos que podrían considerarse «abusivos».
Recuerda: Siempre es aconsejable buscar el asesoramiento de un experto legal en la materia.
¿HASTA CUÁNDO PUEDES RECLAMAR?
Según los expertos en la materia la fecha limite será hasta enero del 2024, aún no está clarificada por el TJUE. Si aún no has reclamado, estás a tiempo.
La fecha límite era en un principio hasta enero 2024, pero El TJUE rechaza que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios haya acabado y da más tiempo a los clientes, por tanto el plazo comienza una vez que el consumidor conoce que la cláusula de su contrato es abusiva y los derechos que tiene.
¿CÓMO RECLAMAR?
Una vez recopilada toda la información, es necesario redactar una carta dirigida al Servicio de Atención al Cliente de nuestra entidad bancaria, en la cual solicitaremos la nulidad de la cláusula abusiva y la restitución de los gastos asociados al préstamo hipotecario. Adjuntaremos a dicho escrito todas las facturas o documentos que tengamos en nuestro poder, así como una copia del contrato del préstamo hipotecario. Cabe destacar que la cláusula abusiva en cuestión se encuentra específicamente detallada en la cláusula quinta del contrato.
Una vez presentada nuestra reclamación, la entidad financiera tiene un plazo de un mes para brindar una respuesta adecuada. En el caso de no recibir una respuesta satisfactoria dentro de este plazo, es necesario dirigirse al defensor del cliente de la entidad para plantear el problema. Si, a pesar de esto, no se obtiene una respuesta o no se está conforme con la misma, es posible elevar una reclamación ante el Banco de España o poner la demanda correspondiente. Para obtener información más detallada sobre el proceso, te invito a visitar mi entrada titulada «RECLAMACIÓN O QUEJA ANTE ENTIDADES FINANCIERAS Y ANTE EL BANCO DE ESPAÑA».
Como se detalla en el artículo mencionado, es fundamental tener en cuenta que la respuesta emitida por el BDE (Banco de España) no tiene carácter vinculante. Esto implica que, aunque se obtenga una respuesta favorable por parte del BDE, el banco no está legalmente obligado a acatarla. En este caso, se recomienda proceder con la presentación de una demanda ante los tribunales competentes. Es importante destacar que el informe emitido por el BDE puede ser tomado en consideración por los jueces al evaluar el caso.
Al analizar los procedimientos legales a seguir, personalmente considero que podría ser apropiado optar por el juicio verbal, tal como se explica detalladamente en mi entrada titulada «DEMANDA DE JUICIO VERBAL CONTRA ENTIDADES BANCARIAS». Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta es simplemente una interpretación basada en mi conocimiento general. NO ES VINCULANTE, consulta con un asesor legal.
Recuerda: Si te encuentras en la situación de tener que emprender acciones legales, es recomendable que te pongas en contacto con un asesor legal. Sin embargo, en la vía extrajudicial, puedes agotar todos los recursos sin necesidad de contratar a un abogado. Además, en muchas ocasiones, las entidades financieras acceden a estimar la reclamación, ya que las sentencias reconocen que determiandos gastos correspoden al prestamista y no les interesa llevar el caso a la vía judicial, ya que podrían perderlo.
SI YA HAS PAGADO EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO, ¿QUÉ OCURRE?
Si te encuentras en está situación, también puedes reclamar los gastos y los pasos a seguir son iguales que si el préstamo estuviera en vigor.
INTERESES MORATORIOS – ¿SE PUEDEN RECLAMAR?
La respuesta es, SI.
Tribunal Supremo en su sentencia de 19 de diciembre de 2018 establece procedente la aplicación a estos casos el artículo 1.896 del Código Civil,
Fundamentos de derecho – Apartado Segundo – Punto 4.- «En consecuencia, para dar efectividad al tan mencionado art. 6.1 de la Directiva, en lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, resulta aplicable analógicamente el art. 1896 CC, puesto que la calificación de la cláusula como abusiva es equiparable a la mala fe del predisponente»
Es importante tener en cuenta que el dinero sufre depreciación con el paso del tiempo y es de justicia, solicitar los intereses legales correspondientes. Aquí las entidades bancarias suelen mostrar una actitud reacia al no aceptarlos, ya que la mayoría de los clientes se conforman con la restitución de los gastos y rara vez presentan una demanda para reclamarlos.
Accede a la calculadora para calcular los intereses
UNA VEZ QUE HEMOS FINALIZADO EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ¿QUIÉN ASUME LOS GASTOS DE CANCELACIÓN REGISTRAL?
La sentencia 644/2018 argumenta lo siguiente: Fundamentos jurídicos apartado NOVENO.- Sobre los gastos de cancelación de la hipoteca «La inscripción se hizo en beneficio y garantía de la parte prestamista. De ahí que la jurisprudencia citada tantas veces conduzca a la misma conclusión que la sentencia de instancia, puesto que si el gasto de constitución era innecesario para la parte prestataria, ni tiene que afrontar la inscripción en el Registro Propiedad de la carga, ni la desaparición o cancelación de la misma, que no hubiera existido de no interesar al banco su constancia tabular».
En definitiva, corresponde al banco proceder a la cancelación registral, que consiste en dejar constancia en el Registro de la Propiedad que la vivienda está libre de cargas, así en el caso de querer vender la vivienda la misma está libre de cargas y no aparecerá en la nota simple.
Nota: No es fácil que el banco acceda a la cancelación registral, sin embargo, con respecto a los gastos hipotecarias al haber varias sentencias del TS el banco no suele poner problemas.
OTROS DATOS DE INTERÉS
Te estarás preguntando si una vez que la entidad financiera, se allana a tus pretenciones si debes declararlo en la renta?
La respuesta es NO, con excepciones. Hacienda considera que no es un rendimiento ni una ganancia patrimonial al considerarse que su pago constituyó únicamente una aplicación de renta siempre que dichos gastos no hayan sido objeto de deducción de los rendimientos de capital inmobiliario o de los rendimientos de actividades económicas. Por tanto, el contribuyente no integrará en su declaración las cantidades percibidas por este concepto.
CONCLUSIÓN
En la era de las nuevas tecnologías, los usuarios tienen acceso a una gran cantidad de información, lo cual facilita la búsqueda de datos. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no debemos creer todo lo que leemos y es fundamental acudir a fuentes legales confiables. Aunque existen acciones que podemos llevar a cabo por nosotros mismos sin ningún costo, en caso de tener dudas siempre es recomendable ponerse en contacto con un asesor legal.
En esta entrada, he recopilado información relevante sobre cómo reclamar los gastos hipotecarios. Quisiera compartir que he tenido éxito al reclamar los gastos hipotecarios a un familiar a través de la vía administrativa. En este caso, la reclamación se ha dirigido a Caixa Banks, y la resolución ha sido favorable , es decir, han pagado los gastos más los intereses moratorios, el préstamo hipotecario era del 2006, por si os sirve de referencia.
Ahora estoy en proceso de reclamación a Cajasur, aún no tengo respuestas, como ya he comentado las entidades tienen un mes para responder, espero tener el mismo éxito que con Caixa Banks.
Cada caso de reclamación de gastos hipotecarios puede ser único y los resultados pueden variar según las circunstancias individuales y la entidad involucrada.
Acceso a un modelo estandar para poder reclamar los gastos.
Si aún no has reclamado estás a tiempo de hacerlo, te deseo suerte y espero que te haya sido útil este articulo. Agradezco su difusión. Gracias.
ACTUALIZACIÓN:
ABRIL 2024: Varapalo para la banca. Este jueves, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha determinado que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de gastos hipotecarios comienza a correr cuando el cliente tiene una sentencia favorable firme, no cuando se pagan, ni cuando el Tribunal Supremo o el propio TJUE emiten jurisprudencia, posicionándose de esta manera a favor de los consumidores. Más información.
JULIO 2023: Cajasur se allana en mi pretensión y procede la devolución de los gastos más lo intereses moratorios. La hipoteca era del 2012. Sin embargo, no acepta la cancelación de la carga hipotecaria.
Recuerda: Si te encuentras en la situación de tener que emprender acciones legales, es recomendable que te pongas en contacto con un asesor legal.
ADVERTENCIA
Toda la información que aparece en mi blog, son mis opiniones, consejos, sugerencias y reflexiones, etc, NO SOY ASESORA soy INVERSORA, NO ES NINGUNA RECOMENDACIÓN, todo lo que hagas lo haces bajo tu responsabilidad. La información que aparece en este artículo NO CONSTITUYE ningún ASESORAMIENTO FISCAL, CONTABLE O LEGAL, en caso de dudas, consulte con un experto en la materia.
Me puedes seguir en Twitter e Instagram
Inversiones alternativas, Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Sego Real Estate , Sego Factoring (crowdfactoring), Hausera, y Civislend, PFP, S.A
Acceso a Promociones vigentes.
P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
CÓMO GENERAR INGRESOS PASIVOS A TRAVÉS DE LAS INVERSIONES 